司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 目次
はじめに 相続税や贈与税の評価はどのようにするのか？
こんにちは、東京都江戸川区船堀に事務所を構える司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirigayajun）です。
これまでに相続税・贈与税の概略についていろいろと紹介してきました。
まだチェックしていない方は、ぜひ過去のブログをご覧ください。
今回は、財産の評価の原則と土地の評価方法について詳しく説明します。
詳しくは「みんなが欲しかった! FPの教科書 2級」を参考にしてください。
この本では、FP試験に必要な知識だけでなく、実際に役立つファイナンシャルプランニングの技術についても学べます。
相続税や贈与税の評価はどのようにするのか？
相続税や贈与税を計算する際、財産の価格は原則として時価（その財産を取得したときの価格）で評価されます。
特に土地の評価は、一画地（利用単位）ごとに異なり、評価方法としては「倍率方式」と「路線価方式」が主に用いられます。
倍率方式と路線価方式の概要
倍率方式の概要
倍率方式は、主に郊外地や農村部で使われる方法です。
固定資産税の評価額に特定の倍率を乗じて計算し、市街地とは異なる地価の実情に合わせた評価が可能です。
路線価方式の概要
一方、路線価方式は市街地にある宅地の評価方法です。
宅地が接する道路ごとに設定された1㎡あたりの価格（路線価）を基に宅地の評価額を算出します。
この方法では、宅地が接する道路ごとに設定された1㎡あたりの価格（路線価）を基に宅地の評価額を算出します。
路線価方式の計算の具体例
計算方法は以下のとおりです。
・一方のみが道路に面している宅地
評価額＝路線価×奥行価格補正率×地積
事例: 市街地にある100㎡の宅地が一方の道路に面しています。この地域の路線価が100万円/㎡、奥行価格補正率が0.8
計算: 評価額 = 100万円/㎡×0.8×100㎡ = 80,000,000円
・正面と側面が道路に面している土地
評価額＝｛（正面路線価×奥行価格補正率）＋（側方路線価格×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）｝×地積
なお正面の判定については、路線価×奥行価格補正率で計算して、いずれか高いほうが「正面」となります。
事例: 同じ市街地にあり、地積が100㎡の土地です。A面（正面）の路線価が150万円/㎡、B面（側面）の路線価が100万円/㎡、奥行価格補正率が0.9です.
A面の調整価格 = 150万円/㎡ × 0.9 = 135万円/㎡
B面の調整価格 = 100万円/㎡ × 0.9 = 90万円/㎡
正面はA面となります（A面 > B面）。
評価額 = {（150万円/㎡ × 0.9）+（100万円/㎡ × 0.9 × 0.1）} × 100㎡ = 135,900,000円
・正面と裏面が道路に面している宅地
評価額＝｛（正面路線価×奥行価格補正率）＋（裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率）｝×地積
正面の判断は路線価の高いほうが「正面」となります。
事例: 市街地の土地で、地積が100㎡、A面の路線価が200万円/㎡、B面の路線価が150万円/㎡、奥行価格補正率が0.85、二方路線影響加算率が0.2
正面はA面となります（A面の路線価がB面より高いため）。
評価額 = {（200万円/㎡ × 0.85）+（150万円/㎡ × 0.85 × 0.2）} × 100㎡ = 187,000,000円
宅地の分類と評価
宅地は「自用地」「借地権」「貸宅地」「貸家建付地」に分類して評価します。
「自用地」とは、土地の所有者が自分のために使用している宅地のことをいいます。
評価額＝評価額方式または倍率方式で計算した評価額
「借地権」とは、借地権が設定されている場合の宅地の賃借権をいいます。
例えばＡさんの土地をＢさんが借りている場合のＢさんの権利を「借地権」といいます。
評価額＝自用地評価額×借地権割合
※借地権割合は路線価の隣のアルファベットの記号をいい、借地権割合に応じて90％（Ａ）から30％（Ｇ）まであります。
「貸宅地」とは、借地権が設定されている宅地をいいます。
例えばＡさんの土地をＢさんが借りている場合のＡさんの土地を「貸宅地」といいます。
評価額＝自用地評価額－（１－借地権割合）
「貸家建付地」とは、自分の土地にアパートをなどを建てて他人に貸している場合の宅地をいいます。
例えばＡさんの土地にＡさんのアパートを建てて、Ｃさんがアパートを借りて住んでいるような場合です。
評価額＝自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
土地の使用貸借の場合（土地を無償で貸した場合）の土地の相続税評価額は、自用地として評価額となります。
たとえば、父の土地を無償で子が借り、その上に子が家屋を建てたという場合は貸主（父）の土地の評価額は自用地としての価格となります。
一方で借主（子）の土地の評価額は０となります。
「小規模宅地等の課税価格の計算の特例」については改めて紹介します。
まとめ
今回は財産の評価と土地の評価について概略を紹介しました。
自分の地域の路線価がどの程度なのかは非常に重要ですので、国税庁のウェブサイトで「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を参照することをお勧めします。
詳細は以下のリンクからアクセスできます。
「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」（国税庁のHP）
今回は
『土地評価の基礎：相続税と贈与税で知っておくべきこと』
に関する内容でした。
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