地上権・区分地上権の設定登記 そもそも地上権とは何か?

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。

はじめに

2018年7月1日、司法書士試験筆記試験がありました。
受験された皆様お疲れ様でした。

2018年の司法書士試験の不動産登記の記述式試験では「地上権設定登記」の問題が出題されました。

地上権・区分地上権ってそもそも何か?

地上権とは何か?

地上権は、ある人が別人所有の土地に工作物や竹木を所有するために、その方の土地を利用支配する物件です。

土地所有者は自分でこれを利用することができず、地上権以外の人に使用させることもできません。

結局は土地を工作物等で利用したい人のために所有者は土地の利用を認めるもの、それが地上権です。

地上権には、上記の他にも、地上または地下のの空間の範囲を定め、工作物を所有するためにこれを地上権の目的とすることができます。
これを区分地上権といいます。

2018年の司法書士試験では、この区分地上権設定の登記が出題されました。

区分地上権はどのような場合に利用されるのか?

区分地上権は、地上空間に高圧電線を設置したり、地下鉄を敷設したりするときに利用されます。

実際私もその土地の下に地下鉄が通っている不動産の登記事項証明書を見たことがあります。

2018年度の司法書士試験では太陽光発電施設所有のために地上権を設定し、一定の範囲を地上する区分地上権で出題されていました。

地上権設定登記申請はどのように行うか

登記の目的と原因は?

登記の目的は「地上権設定」となり、「区分地上権設定」とはなりません。

登記原因は契約成立日をもって「設定」となります。

地上権設定登記の登記事項は?

絶対的登記事項として、設定の「目的」があります。

目的は具体的に定める必要があります。
工作物の場合で多いのは、トンネル、鉄橋、電柱などの所有などがあります。

2018年度の司法書士試験の場合は、目的は、「太陽光発電施設所有」となります。

範囲については、区分地上権設定のときのみ絶対的記載事項になります。

表示方法は「平均海面または地上権を設定しようとする土地の地表又は特定の地点を含む水平面を基準として、上下の範囲を明らかにする」方法によります。

今回の試験の例だと、「東京湾平均海面の上25・50メートルから上3・50メートルの間」が範囲になります。

地代、支払時期、存続期間については、定めたのであれば登記事項となります。

更に区分地上権では、土地所有者の使用を制限する定めをしたときは特約として登記事項になります。

具体的には、「高架鉄道の運行の障害となる工作物を設置してはならない」等の振合で登記されます。

ただ、土地の全面的使用禁止を定めることはできないことに注意っが必要です。

登録免許税は?

登録免許税は不動産価格の10/1000です。

添付書面は?

  1. 登記原因証明情報
  2. 登記識別情報(登記済証)
  3. 義務者の印鑑証明書
  4. 代理権権限証書
  5. 区分地上権設定にあっては、その土地を使用収益している権利を有しているものの承諾書

まとめ

地上権、区分地上権の設定の登記は司法書士試験の択一式では見かけますが、記述式試験で見るのは殆どないと言えます。

太陽光発電所有を目的とする地上権設定登記は聞いたことがありますが、私はやったことがありません。

もしかしたら司法書士試験委員で実際に地上権設定登記をしてこの問題を出したかもしれません。

今回は
『地上権・区分地上権の設定登記 そもそも地上権とは何か?』
に関する内容でした。

あわせて読みたい

今回司法書士試験ネタを書きましたが、本試験終了後に記述式も含めて自己採点したほうがいいのか、自分の考えを踏まえ書きました。

国家資格試験 試験終了後自己採点したほうがいいのか?私の司法書士試験の経験から 

参考書籍

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この記事を書いた人

司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一

司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一

1977年1月 東京生まれ東京育ち
2000年 日本大学法学部法律学科卒業
2004年 司法書士試験合格
2005年 行政書士試験合格
2007年 東京都江戸川区葛西駅前にて司法書士事務所・行政書士事務所を開業
会社設立・企業法務・相続を得意としています。
趣味は鉄道(撮り鉄・乗り鉄両方です)・ランニングです。
2017年 平成27・28年施行改正会社法・商業登記規則、役員変更登記の注意点(株式会社レガシィから)のCD・DVDを出しました。

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