司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 東京都江戸川区 ひとり会社設立や小さい会社の企業法務・相続専門 資格試験アドバイザー 司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirigayajun）です。
目次
はじめに
最近相続法が改正されて、相続に関する関心がより高まっています。
不動産を持っている方の名義が亡くなった方の場合も、相続登記して名義変更する必要があります。
相続の登記をしておかないと次の登記手続きができません。
今回は、被相続人名義の不動産を売却予定だが、相続登記をしないとできないのかと題して書きます。
相続開始後に法律原因の発生するものは前提として相続登記が必要？
相続開始後に発生する登記原因に関しては、相続登記をしてからでないと登記申請はできません。
例えば実家を売却したい場合、被相続人名義のままだったら、相続登記をしてからでないと不動産の売却はできません。
なので、相続で揉めてしまうと、実家の売却で時間がかかってしまいます。（後述）
逆に相続開始前に売買なり抵当権の抹消原因がある場合は相続人からの申請で登記申請することができます。
ただ、実務では、相続開始前に登記原因が発生しているケースはほとんどありません。
あっても「時効取得」くらいかと言えます。
時効取得の場合、変更年月日が占有開始日となるからです。
一般の方の相続では、ほとんどが相続開始後に発生する原因で行われるため、前提として相続登記が必要になります。
不動産を売却する予定である場合誰の名義にすべきか？
今回の相続で誰も住まなくなった不動産を処分したいということもあるでしょう。
そして、その不動産の売却代金を相続の対象とすることも考えられます。
その場合であっても、一旦は相続人の名義にしてからでないと売却できません。
その場合は、相続人の一人の名義にするか、相続人全員の法定相続分どおりに相続登記を申請するかが問題となります。
誰かの相続人一人の名義にしてから売却代金を相続人で法定相続分どおりに分配することになると、贈与税の対象になってしまうリスクがあります。
不動産はすぐに買手が見つかればいいですが、中にはなかなか見つからない場合もあります。
不動産屋等に相談することをおすすめしますが、ここは相続人全員が法定相続分どおりに登記をするのが一番いいです。
ただし、売却を前提とするので、いつまでも共有状態だと、二次相続が発生してしまい、権利関係が複雑になるリスクもあります。
不動産は共有者全員の同意がなければ処分できないので、放置しておくとややこしくなります。
いずれにしても売却予定であれば、早めに不動産屋に相談することをおすすめします。
スマート仲介
まとめ（今回の気づき）
不動産を売却したい場合は、被相続人名義のままでは売却できないので相続登記を申請する必要がある。
実家を売却したい場合は、相続登記を申請する際に不動産屋に相談する。
今回は
『相続登記 放置しておくと面倒な問題が！早めの対策を！』
に関する内容でした。
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