令和5年4月1日に民法等の一部が改正されます!「所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡」について江戸川区の司法書士・行政書士が解説

東京都江戸川区 ひとり会社設立や小さい会社の企業法務・相続専門 資格試験アドバイザー 司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一(@kirigayajun)です。

はじめに

今年から数年にわたり民法等の一部改正や不動産登記法が改正されます。

そのうちの一部の改正が4月1日に改正されます。

前回は「所有者等不明共有者の不動産の持分の取得」について書きました。

今回は、「所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡」について紹介します。

所有者等不明土地問題でも影響が出てくるところかと思われます。

今回も法務省の資料をもとに紹介します。

所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡についての現行の問題点は?

やはり、所有者等不明等の共有者がいると問題はややこしいです。

不動産の共有持分を売却して得る代金よりも、不動産全体を売却し、持分に応じて受け取る代金の方が高額になりやすいですが、所在等不明共有者(必要な調査を尽くしても氏名等や所在が不明な共有者)がいると、不動産全体を売却することは不可能になります。

さらに、共有物分割や持分取得制度により、所在等不明共有者の持分を他の共有者に移転し、共有物全体を売却することができますが、売却した上で代金を按分することを予定しているのに、共有者に持分を一旦移転させるのは遠回りであり、手間や費用を要します。

そこで、今回、持分の譲渡に関する改正がでました。

所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡に関する改正法は?

裁判所の決定によって、申立てをした共有者に、所在等不明共有者の不動産の持分を譲渡する権限を付与する制度が創設されます。(新民法第262条の3)

譲渡権限は、所在等不明共有者以外の共有者全員が、持分の全部を譲渡することを停止条件とするものであり、不動産全体を特定の第三者に譲渡する場合のみ行使可能になります。

一部の共有者が持分の譲渡を拒む場合には、条件が成就せず、譲渡することはできません。

所在等不明共有者の持分は、直接、譲渡の相手方に移転するので、申立てをした共有者が一旦取得するものではないことにも注意です。

所在等不明共有者は、譲渡権限を行使した共有者に対する不動産の時価相当額のうち持分に応じた額の支払請求権を取得します。

実際には供託金からの支払を受けることになりますが、実際の時価に応じた額が供託金よりも高額である場合には、別途訴訟を提起するなどして請求できます。

遺産共有の場合には、相続開始から10年を経過しなければ、利用することはできません。

不動産の譲渡には、裁判を得た上で、別途、裁判外での売買契約等の譲渡行為が必要となります。

譲渡行為は、裁判の効力発生時(即時抗告期間の経過などにより裁判が確定したとき)から原則2か月以内にする必要がありますが、裁判所が2か月の期間を伸長することは可能とされています。

(所在等不明共有者の持分の譲渡)
第262条の3 
1 不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者(以下この条において「所在等不明共有者」という。)以外の共有者の全員が特定の者に対してその有する持分の全部を譲渡することを停止条件として所在等不明共有者の持分を当該特定の者に譲渡する権限を付与する旨の裁判をすることができる。

2 所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合(共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る。)において、相続開始の時から十年を経過していないときは、裁判所は、前項の裁判をすることができない。

3 第一項の裁判により付与された権限に基づき共有者が所在等不明共有者の持分を第三者に譲渡したときは、所在等不明共有者は、当該譲渡をした共有者に対し、不動産の時価相当額を所在等不明共有者の持分に応じて按分して得た額の支払を請求することができる。

4 前三項の規定は、不動産の使用又は収益をする権利(所有権を除く。)が数人の共有に属する場合について準用する。

手続きの流れ

例として、土地の共有者A、B、CのうちCが所在不明である場合に、Aの申立により土地全体を第三者に売却する場合を想定します。

まずはAによる裁判の申立て、証拠の提出をします。

管轄裁判所は不動産の所在地の地方裁判所となります。

なので、司法書士が関わる場合は裁判書類作成業務になります。(代理はできません)

Cの所在等が不明の証明も必要となります。

次に3か月以上の異議届出期間・公告の実施がされます。

その後、時価相当額を持分に応じて按分した額の供託をします。

時価の算定にあたっては、第三者に売却する際に見込まれる売却額等を考慮します。

その後、C持分の譲渡権限をAに付与する裁判がなされます。

最後にA・Bから第三者に土地全体を売却します。

誰に、いくらで譲渡するかは、所在等不明共有者以外の共有者の判断によります。

まとめ

所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡と取得、譲渡の場合は要件がそれなりに絞られてしまうことになります。

場合によっては遠回りになりますが、取得も考慮にいれて、不動産の処分を考える必要があります。

今回は
『令和5年4月1日に民法等の一部が改正されます!「所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡」について江戸川区の司法書士・行政書士が解説』
に関する内容でした。

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司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一

鉄道(乗り鉄・撮り鉄両方)と麻婆豆腐・担々麺をこよなく愛する司法書士・行政書士です。
ひとり会社設立、副業・複業、小さな会社の企業法務の分野を得意としています。
1977年1月 東京生まれ東京育ち
2000年 日本大学法学部法律学科卒業
2004年 司法書士試験合格
2005年 行政書士試験合格
2007年 東京都江戸川区葛西駅前にて司法書士事務所・行政書士事務所を開業
2017年 平成27・28年施行改正会社法・商業登記規則、役員変更登記の注意点(株式会社レガシィから)のCD・DVDを出しました。

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