抵当権抹消登記 前提としての登記が必要となる場合とは?司法書士試験記述式試験でも論点に!

東京都江戸川区葛西駅前 会社設立などの企業法務・相続専門 司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一(@kirigayajun)です。

はじめに

今回はひとり会社の法務でも関係する不動産登記のお話。

住宅ローンを完済した、事業用ローンの返済が終わった。

その場合に自宅などが担保になっていた場合、抵当権や根抵当権の登記を抹消する必要があります。

実はこの論点は司法書士試験の記述式試験でもよく出題されるところです。

抵当権者や抵当権設定者、所有者等が登記簿に記載されている内容と一致していない場合、変更しないで抵当権抹消登記・根抵当権抹消登記を申請することができるでしょうか。

抵当権抹消登記 前提としての登記が必要となる場合とは?司法書士試験記述式試験でも論点に!

結論は、登記簿に記載されている内容に変更がある場合、前提として変更の登記をしないといけない場合とそうでない場合とがあります。

順番に見ていきましょう。

所有者(甲区)に変更が生じていた場合

例えば、抵当権を設定した当時と現在とで住所が変わっていたり、商号・本店が変わっているような場合です。

この場合は、変更登記をしてからでないと、抵当権の抹消登記をすることができません。

なので、前提として「所有権登記名義人表示変更」登記を申請します。

添付書面として、登記簿に記載されている内容と現在の内容がつながる書類(住民票など)が必要です。

(根)抵当権者(乙区)に変更が生じていた場合

乙区の根抵当権者が登記簿と現在とで変わっている場合、ややこしい問題があります。
特に根抵当権者に合併がある場合が問題です。

(根)抵当権者が消滅会社の場合

(根)抵当権者に合併が生じたあとに(根)抵当権を抹消する場合を紹介します。実務ではこのような場合がほとんどだからです。

この場合、「合併」を原因とする(根)抵当権移転登記を申請する必要があります。

登録免許税は、債権額(極度額)の0.1%を納める必要があります。
例えば債権額が1,000万円の場合、登録免許税は1万円となります。

合併による(根)抵当権移転の登記を申請したあともしくは連件で(根)抵当権の抹消登記を申請します。

(根)抵当権者が存続会社の場合

(根)抵当権者が存続会社である場合は手続は簡単。
住所や商号が変わっていても(根)抵当権の変更登記をせずに合併を証する書面を添付して抹消登記申請ができます。

会社法人等番号でわかれば合併証明書も省略可能です。

存続会社か消滅会社で結論が変わるので注意してください。

(根)抵当権者に商号や本店が変更していた場合

(根)抵当権者の表示が登記簿と現状とで異なっている場合も手続は簡単。
変更証明書を添付すれば別途変更登記を要せず直接抹消登記を申請することができます。

根抵当権の債務者の住所が変わっていたり相続が発生していた場合

こちらについて相続による債務者変更や住所変更登記をしないで、抹消登記申請をすることができます。

相続を証する書面とか変更証明書も添付いりません。

まとめ

所有者に変更があった場合と(根)抵当権に変更があった場合、(根)抵当権の債務者に変更があった場合とで前提として登記が必要になる場合があるので注意してください。

こういうところは司法書士試験受験生が弱いところなので、必ず確認するようにしてください。

2019年合併絡みの抵当権もしくは根抵当権の出題がされそうな予感・・・

今回は
『抵当権抹消登記 前提としての登記が必要となる場合とは?司法書士試験記述式試験でも論点に!』
に関する内容でした。

あわせて読みたい

2018年も銀行の合併がありました。その時の記事もぜひお読みください。

参考書籍

抵当権・根抵当権に関する登記と実務

山田 猛司 日本加除出版 2016-09-05
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この記事を書いた人

司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一

鉄道(乗り鉄・撮り鉄両方)と麻婆豆腐・担々麺をこよなく愛する司法書士・行政書士です。
ひとり会社設立、副業・複業、小さな会社の企業法務の分野を得意としています。
1977年1月 東京生まれ東京育ち
2000年 日本大学法学部法律学科卒業
2004年 司法書士試験合格
2005年 行政書士試験合格
2007年 東京都江戸川区葛西駅前にて司法書士事務所・行政書士事務所を開業
2017年 平成27・28年施行改正会社法・商業登記規則、役員変更登記の注意点(株式会社レガシィから)のCD・DVDを出しました。

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