司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 こんにちは、東京都江戸川区船堀に事務所を構える「相続」に特化した事務所、司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirijunshoshi）です。
目次
はじめに
相続が発生したとき、親の不動産を「法定相続分どおりに共有したい」と考える方は多いです。
「兄弟で平等に分けたい」「すぐに売るつもりはないから、そのままでいい」と思うかもしれませんが、不動産の共有には大きなデメリットがあります。
今回は、不動産を相続で共有するメリット・デメリットを司法書士目線で分かりやすく解説します。
不動産をどう分けるか迷っている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
１. そもそも「共有」とは？
相続で不動産を共有するとは、１つの不動産を複数の相続人が共同で所有する状態 のことです。
例えば、お父さんが亡くなり、相続人が長男・次男・長女の３人だった場合、
- 長男 １/３
- 次男 １/３
- 長女 １/３
というように、法定相続分で分けて３人の名義にすることを「共有」といいます。
一見、「みんなで平等に持てていいのでは？」と思うかもしれませんが、実は大きな落とし穴があります。
２. 不動産を共有するメリット
まず、共有にするメリットを見てみましょう。
(１) 遺産分割がすぐに決まる
相続人が多い場合、誰が不動産を相続するかで揉めることがあります。
「誰か一人が全部相続する」と決めるのが難しいとき、とりあえず法定相続分どおりに共有しておけば、遺産分割の話し合いを先延ばしできます。
(２) 売却時に相続人全員が平等に利益を得られる
将来的に不動産を売却するとき、共有者全員が法定相続分に応じたお金を受け取ることができます。
ただし、このメリットも「全員が売却に同意できれば」の話です。ここが後ほど紹介する大きなデメリットにつながります。
３. 不動産を共有するデメリット
共有には大きなデメリットがあり、特に相続後の売却や次の相続のときにトラブルになりやすい です。
(１) 売却したくても、全員の同意が必要
共有の最大の問題は、不動産を売却する際、共有者全員の同意が必要になること です。
例えば、３人で共有している場合、
- 長男「売りたい」
- 次男「売りたくない」
- 長女「どちらでもいい」
このように意見が分かれると、売却できません。
特に、共有者の１人が遠方に住んでいたり、行方不明になったりすると、手続きが進まなくなります。
逆にすでに子供は世帯を持っていて、実家には誰も住まない場合には、固定資産税の支払義務もあることから、早く売却しないといけません。
(２) 次の相続（２次相続・３次相続）で権利関係が複雑になる
共有のまま放置すると、次の相続（２次相続）で問題が起こります。
例えば、相続人3人が不動産を共有していたとして、そのうち１人（長男）が亡くなった場合、
- 長男の持分 １/３ → その配偶者や子供たち（孫）がさらに共有
こうして、共有者がどんどん増えていきます。
つまり、兄弟以外の他人が不動産を共有する状態を生じてしまいます。
最終的には「誰がどの権利を持っているのか分からない」状態になり、不動産の処分が非常に難しくなります。
(３) 共有者の中に認知症の人がいると手続きができなくなる
もし、共有者の1人が認知症になった場合、本人が売却の同意を出せなくなります。
この場合、「成年後見制度」を利用しないと手続きが進められません。
しかし、成年後見制度を使うと、売却の決定にも家庭裁判所の許可が必要になり、自由に不動産を売却できなくなるリスク があります。
(４) 固定資産税の負担があいまいになりやすい
不動産を共有していると、固定資産税の支払いを誰がするのかが曖昧になりがちです。
「お兄ちゃんが払ってくれるだろう」と思っていたら、実は誰も払っておらず、気づいたときには滞納が発生していた、というケースもあります。
固定資産税の滞納が続くと、最終的には差し押さえのリスクもあります。
４. 相続不動産の賢い分け方は？
共有のデメリットを考えると、次のような方法で不動産を分けるのがおすすめです。
(１) 共有せずに誰か1人が相続し、他の相続人に代償金を支払う
例えば、長男が不動産を相続し、次男と長女に代わりに現金を支払う方法です。
これなら、不動産が１人の名義になるので、売却や管理がスムーズにできます。
ただ、この場合は長男に現金がある場合にしか行うことができないというところに欠点があります。
生前相続対策として生命保険に入るなどの工夫が必要でしょう。
(２) 売却して、現金で分ける
「誰も住む予定がない」という場合は、売却して現金で分けるのがベストです。
現金なら、法定相続分どおりに分けやすく、管理の手間もかかりません。
まとめ：不動産の共有は慎重に！
- 不動産を共有すると、売却時に全員の同意が必要で、手続きが進まなくなるリスクがある
- ２次相続・３次相続で相続人が増えると、さらに複雑化する
- 共有者の１人が認知症になると、成年後見制度が必要になり、売却が難しくなる
- 最初から単独相続や売却を検討するのが、トラブル回避のポイント
「不動産の相続で迷っている」「共有したほうがいいか悩んでいる」方は、お気軽にご相談ください
相続手続きでお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください！
司法書士・行政書士きりがや事務所
今回は
『不動産の共有はトラブルのもと？相続時に知っておくべき注意点を江戸川区船堀の司法書士・行政書士が解説』
に関する内容でした。
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