司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 こんにちは、東京都江戸川区船堀に事務所を構える「相続」に特化した事務所、司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirijunshoshi）です。
目次
はじめに
「実家を相続したけど、名義変更って必要なの？」「面倒だから、まだいいか…」
もし、あなたがそう考えているなら、この記事をぜひ最後まで読んでください。
なぜなら、2024年4月1日から「相続登記の申請義務化」がスタートし、不動産を相続した際のルールが大きく変わったからです。
これまでの「いつかやろう」が通用しなくなり、場合によっては過料（罰金のようなもの）が科される可能性も出てきました。
私たち司法書士は、日々、この「相続登記」に関するご相談を多数お受けしています。義務化によって何が変わり、あなたが今すぐ何をすべきなのか、基礎的なことから分かりやすく解説していきます。
相続登記ってそもそも何？なぜ必要なの？
まず、相続登記とは何か、その基礎からおさらいしましょう。
不動産の名義変更＝相続登記
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物、マンションなどの不動産について、その所有者の名義を、相続した方（相続人）へ変更する手続きのことです。
法務局という国の機関が管理する「登記簿」という公の記録に、新しい所有者の情報を載せます。
なぜ相続登記が必要だったの？（義務化前も）
義務化される前から、相続登記は非常に重要な手続きでした。主な理由は以下の通りです。
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自分の所有権を証明するため: 不動産の持ち主であることを公に示す唯一の方法が登記です。登記がなければ、他人に「この不動産は私のものだ」と主張することができません。
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売却や担保設定のため: 不動産を売ったり、それを担保にお金を借りたりする際には、必ず現在の所有者名義になっている必要があります。故人の名義のままでは、これらの手続きは一切できません。
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権利関係を明確にするため: 誰がどの不動産を相続したのかがはっきりしないと、将来的にトラブルの元になります。
これまでは、これらのメリットがあるから「やった方がいい」という位置づけでしたが、これからは「やらなければならない」義務に変わりました。
義務化の背景にある「所有者不明土地問題」とは？
なぜ、国は相続登記を義務化するまでに至ったのでしょうか？その背景には、「所有者不明土地問題」の深刻化という社会問題があります。
所有者不明土地とは？
相続登記がされないまま放置された土地や建物のことです。
登記簿を見ても、誰が現在の所有者なのか分からない、あるいは連絡が取れない、といった状態の不動産が全国で急増しています。
所有者不明土地が引き起こす問題
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公共事業の停滞: 道路の拡張や防災林の整備といった公共事業を進めようとしても、所有者が不明なために土地の買収ができず、事業が止まってしまうケースが多発しています。
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災害復旧の妨げ: 地震や豪雨などで被災した土地でも、所有者が不明だと復旧作業が進められないことがあります。
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空き家問題の悪化: 管理が行き届かない空き家が増え、周辺の治安や景観が悪化する原因にもなります。
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固定資産税の徴収困難: 誰が税金を払うべきか分からないため、自治体の税収にも影響が出ます。
このような問題を解決し、土地を有効活用するため、国は相続登記を義務化するという大きな決断を下したのです。
【重要】2024年4月1日からの「相続登記義務化」で何が変わる？
それでは、具体的な義務化の内容を見ていきましょう。
1. 申請期限が設けられる！
最も大きな変更点です。
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いつから？: 2024年4月1日
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対象: 不動産を相続により取得した人（遺贈や死因贈与も含む）
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期限: 不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。
例えば、2024年5月1日に親が亡くなり、あなたが不動産を相続したことを知った場合、2027年5月1日までに相続登記を申請する必要があります。
2. 正当な理由なく放置すると「過料」の可能性
もし、正当な理由なくこの3年間の申請期限を過ぎてしまうと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
これまでの「やらなくても罰則はない」という状況から、明確な法的義務と罰則が導入された形です。
3. 「過去の相続」も義務化の対象！
「うちはずっと昔に相続した不動産だけど、まだ名義変更してない…」という方も要注意です。
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義務化の対象: 2024年4月1日より前に相続が発生し、まだ相続登記をしていない不動産も、義務化の対象となります。
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申請期限: その場合、2027年3月31日までに登記申請をする必要があります。
このため、現在名義が亡くなった方のままになっている不動産がある方は、早めに確認し、手続きを進めることが非常に重要です。
4. 遺産分割協議がまとまらない場合の「相続人申告登記」制度
「3年以内に遺産分割協議がまとまらないかもしれない…」と不安な方もいるでしょう。ご安心ください。
そのような場合のために、「相続人申告登記」という新しい制度が創設されました。
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相続人申告登記とは: 3年以内に遺産分割協議がまとまらなくても、「私が相続人です」と法務局に申し出ることで、義務を果たすことができる制度です。
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メリット: 簡易な手続きで義務を果たせるため、過料を避けることができます。
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注意点: これはあくまで「暫定的な措置」です。遺産分割協議がまとまり、誰が最終的に不動産を相続するのかが決まったら、改めて正しい相続登記（「遺産分割による所有権移転登記」など）をする必要があります。
司法書士がお手伝いできること
相続登記は、戸籍謄本の収集、相続関係説明図の作成、登記申請書の作成、添付書類の準備など、専門的な知識と手間が必要です。
特に、以下のようなケースでは手続きが複雑化し、専門家のサポートが不可欠です。
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相続人が複数いる場合
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相続人の中に連絡が取りにくい人がいる場合
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何世代も名義変更がされていない不動産
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遺言書がない場合
司法書士は、相続登記の専門家として、皆さんが安心して義務を果たせるよう、全面的にサポートいたします。
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戸籍収集の代行: 複雑な戸籍の収集を全て代行します。
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相続関係の調査・特定: 誰が相続人になるのかを法的に正確に特定します。
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必要書類の作成: 登記申請書や相続関係説明図など、法務局に提出する書類を正確に作成します。
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法務局への申請代行: 皆さんに代わって法務局へ書類を提出し、登記を完了させます。
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「相続人申告登記」のサポート: 遺産分割協議が間に合わない場合でも、義務を果たせるよう支援します。
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他の専門家との連携: 相続税の申告が必要な場合は税理士、相続人間で紛争がある場合は弁護士など、必要に応じて他の専門家と連携し、ワンストップでサポートします。
「うちの不動産は大丈夫かな？」「どうすればいいか分からない」と不安を感じたら、一人で悩まずに、司法書士にご相談ください。
まとめ：義務化を機に、早めの相続登記を
相続登記の義務化は、社会全体の所有者不明土地問題を解決するための重要な一歩です。
そして、これは皆さん一人ひとりの不動産を守り、将来のトラブルや負担を避けるための大切な機会でもあります。
義務化を知らずに放置し、過料が科されてしまったり、いざという時に不動産を動かせなかったりするような事態は避けたいものです。
ご自身の相続した、あるいは将来相続する可能性のある不動産について、今一度ご確認ください。
そして、もし「まだ名義変更をしていない」「どうすればいいか分からない」という状況であれば、手遅れになる前に、ぜひ司法書士にご相談ください。
私たちは、皆さんが安心して相続手続きを終えられるよう、親身になってサポートさせていただきます。
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