不動産の登記事項証明書の見方を教えて下さい

不動産の登記事項証明書の見方を教えて下さい

東京都江戸川区葛西駅前 ひとり会社設立や小さい会社の企業法務・相続専門 司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一(@kirigayajun)です。

はじめに

司法書士試験では、不動産の登記事項証明書の見方を知らないとまずいことになります。

他にも宅建士やFP試験でも登記事項証明書の見方が出題されます。

今回は、不動産の登記事項証明書の見方について触れていきます。

不動産の登記事項証明書の見方を教えて下さい

不動産登記簿の構成を知りましょう

まずは不動産登記簿は、土地・建物と不動産ごとに備えられます。

登記簿は、まず表題部と権利部から構成され、権利部には甲区・乙区に区分されます。

表題部に関する登記を代理して行うのが土地家屋調査士、権利部に関する登記を代理して行うのが司法書士となります。

表題部には何が記載されているのか?

表題部には、不動産の形状が記載されています。

土地の場合だと、所在・地番・地目・地積が記載されています。

建物だと、所在・家屋番号・種類・構造・床面積が記載されています。

マンションとかの区分建物で、土地と建物が一体化されている場合は、一棟の建物の表示・専有部分の建物の表示・敷地権の表示と記載されていて、土地・建物が部屋ごとに一つの登記簿で出てきます。

注意しなければならないことは、登記事項証明書を取得する際に、表題部に記載されている所在や家屋番号が実際の住居表示と一致しているとは限らないこと。

特に住居表示実施地域の場合は一致しないことがほとんどです。

なので、もし地番を知りたい場合は登記識別情報をみるか、管轄法務局の地番紹介に電話で聞くかしてみてください。

不動産の登記はいつまでにしなければならないとかの期限はありませんが、建物の新築登記については、1ヶ月以内に表題登記をしなければなりません。

権利部には何が記載されているか

権利部には「甲区」「乙区」が記載されています。

「甲区」には、所有権に関する事項が記載され、代表的なのは所有権保存、所有権移転の登記がされます。

また処分の制限の登記も甲区にされ、差押、仮処分の登記も甲区にされます。

「乙区」には、所有権以外の権利に関する事項が記載されます。

多いのが抵当権や根抵当権の設定登記です。

賃借権の登記も乙区にされますが、登記記録に賃借権の設定登記の登記がなくても、実際には賃借権が設定されていることがあります。

不動産登記の効力について

なぜ、不動産登記をする必要があるのでしょうか。

不動産登記をすることで、第三者に対して「自分がその不動産の権利者である」ということを主張することができるためです。

これを不動産登記の対抗力といいます。

ただし、登記には公信力がないため、偽の登記記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではないことに注意が必要です。

ほとんどは登記事項は真実の内容が記載されていますが、必ずしも真実の内容であるとは限らないため、登記には公信力がないといわれています。

また登記がなくても第三者に対抗できる場合があります。

  • 借地上に借地権者が、自己を所有者として登記した建物を所有していれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる
  • 建物の賃借人が建物の引渡し(具体的には鍵の引渡しなど)を受けていれば、借家権の登記がなくても第三者に対抗できる

まとめ

不動産の登記簿をきちんと見ることで、現在の状況が大まかに理解できます。

登記事項証明書の取得方法と合わせてご覧いただけるとイメージが付きやすいと思います。

登記事項証明書の見本はこちらをご覧ください。(以下法務省のホームページより抜粋)

【参考1】 登記事項証明書(不動産登記)の見本(土地・PDF形式)

【参考2】 登記事項証明書(不動産登記)の見本(建物・PDF形式)

【参考3】 登記事項証明書(不動産登記)の見本(区分建物・PDF形式)

今回は
『不動産の登記事項証明書の見方を教えて下さい』
に関する内容でした。

あわせて読みたい

不動産の登記事項証明書は郵送でも取得できます。こちらもあわせて御覧ください。

参考書籍

5訂版 わかりやすい不動産登記簿の見方・読み方

日本法令不動産登記研究会 日本法令 2020年08月11日頃
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この記事を書いた人

司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一

鉄道(乗り鉄・撮り鉄両方)と麻婆豆腐・担々麺をこよなく愛する司法書士・行政書士です。
ひとり会社設立、副業・複業、小さな会社の企業法務の分野を得意としています。
1977年1月 東京生まれ東京育ち
2000年 日本大学法学部法律学科卒業
2004年 司法書士試験合格
2005年 行政書士試験合格
2007年 東京都江戸川区葛西駅前にて司法書士事務所・行政書士事務所を開業
2017年 平成27・28年施行改正会社法・商業登記規則、役員変更登記の注意点(株式会社レガシィから)のCD・DVDを出しました。

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