司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 東京都江戸川区 ひとり会社設立や小さい会社の企業法務・相続専門 司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirigayajun）です。
目次
はじめに
司法書士試験では、不動産の登記事項証明書の見方を知る必要があります。
他にも宅建士やFP試験でも登記事項証明書の見方が出題されます。
最近では、民法や不動産登記法の改正もあり、自分が所有している登記簿を確認しておく必要があります。
今回は、不動産の登記事項証明書の見方について紹介します。
不動産登記簿の構成を知りましょう
不動産登記簿は、「土地」・「建物」と不動産ごとに備えられます。
登記簿は、まず表題部と権利部から構成され、権利部には甲区・乙区に区分されます。
表題部に関する登記を代理して行うのが土地家屋調査士、権利部に関する登記を代理して行うのが司法書士となります。
不動産登記簿の表題部には何が記載されているのか？
表題部には、不動産の形状が記載されています。
土地の場合だと、所在・地番・地目・地積が記載されています。
建物だと、所在・家屋番号・種類・構造・床面積が記載されています。
建物が新築され、登記がされると、まずは表題部のみが編製されます。
マンションとかの区分建物で、土地と建物が一体化されている場合は、一棟の建物の表示・専有部分の建物の表示・敷地権の表示と記載されていて、土地・建物が部屋ごとに一つの登記簿で出てきます。
注意しなければならないことは、登記事項証明書を取得する際に、表題部に記載されている所在や家屋番号が実際の住居表示と一致しているとは限らないこと。
住居表示が実施されている地域は住所と登記簿の所在が一致しないことがほとんどです。
なので、もしあなたの住んでいる不動産の地番を知りたい場合は登記識別情報をみるか、管轄法務局の地番紹介に電話で聞くかしてみてください。
あとは、権利証や固定資産税の納税通知書から地番もわかりますので、確認してみてください。
不動産の登記はいつまでにしなければならないとかの期限はありませんが、建物の新築登記については、１ヶ月以内に表題登記をしなければなりません。
不動産登記簿の権利部には何が記載されているか
権利部には「甲区」「乙区」が記載されています。
「甲区」には、所有権に関する事項が記載され、代表的なのは所有権保存、所有権移転の登記がされます。
また処分の制限の登記も甲区にされ、差押、仮処分の登記も甲区にされます。
「乙区」には、所有権以外の権利に関する事項が記載されます。
多いのが抵当権や根抵当権の設定登記です。
賃借権の登記も乙区にされますが、登記記録に賃借権の設定登記の登記がなくても、実際には賃借権が設定されていることがあります。（登記簿からは判断できません）
不動産登記の効力について
なぜ、不動産登記をする必要があるのでしょうか。
不動産登記をすることで、第三者に対して「自分がその不動産の権利者である」ということを主張することができるためです。
これを不動産登記の対抗力といいます。
ただし、登記には公信力がないため、偽の登記記録を信頼して取引した人が必ずしも法的に保護されるわけではないことに注意が必要です。
ほとんどは登記事項は真実の内容が記載されていますが、必ずしも真実の内容であるとは限らないため、登記には公信力がないといわれています。
また登記がなくても第三者に対抗できる場合があります。
- 借地上に借地権者が、自己を所有者として登記した建物を所有していれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる
- 建物の賃借人が建物の引渡し（具体的には鍵の引渡しなど）を受けていれば、借家権の登記がなくても第三者に対抗できる
まとめ
不動産の登記簿をきちんと見ることで、現在の状況が大まかに理解できます。
登記事項証明書の取得方法と合わせてご覧いただけるとイメージが付きやすいと思います。
登記事項証明書の見本はこちらをご覧ください。（以下法務省のホームページより抜粋）
【参考１】 登記事項証明書（不動産登記）の見本（土地・ＰＤＦ形式）
【参考２】 登記事項証明書（不動産登記）の見本（建物・ＰＤＦ形式）
【参考３】 登記事項証明書（不動産登記）の見本（区分建物・ＰＤＦ形式）
今回は
『不動産の登記事項証明書の見方を教えて下さい！江戸川区の司法書士が解説』
に関する内容でした。
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不動産の登記事項証明書は郵送でも取得できます。こちらもあわせて御覧ください。
参考書籍
| 5訂版 わかりやすい不動産登記簿の見方・読み方 | ||||
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