司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 自宅マンションの住宅ローンを完済した 担保権を抹消するときに気をつけることは？
東京都江戸川区葛西駅前 ひとり会社設立や小さい会社の企業法務・相続専門 司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirigayajun）です。
目次
はじめに
2019年の司法書士試験の筆記試験の第36問、不動産登記の記述式の問題はマンションの権利変動についての問題が出題されました。
実務でもマンション購入の際に住宅ローンで借りていた資金を完済したときの抵当権抹消登記の依頼を受けます。
今回はマンションの抵当権抹消登記について試験にも出題された論点も交えて紹介します。
自宅マンションの住宅ローンを完済した 担保権を抹消するときに気をつけることは？
抵当権抹消登記の際に必要となる書類は何か？
住宅ローン資金を完済すると、金融機関から、あなたのところに抹消書類一式が送られてきます。
その書類の中身は、以下のとおりです。
- 抵当権解除証書（登記原因証明情報）
- 抵当権設定契約書
- 登記委任状
- 登記識別情報通知
- 閉鎖事項証明書など
まず、登記識別情報通知もしくは登記済証が抹消登記申請のとき必要となります。
抵当権を設定した際に交付されるのが、登記識別情報通知の場合は、通知書の下部にあるシールを剥がした12桁の英数字の羅列したものを提供します。
しかし、登記識別情報通知は平成17年の不動産登記法改正で登場し、法務局の導入時期によっては、登記識別情報通知ではない場合があります。
その時は、抵当権設定契約書に法務局の受付日受付番号が押印されている印鑑があるので、そちらを登記済証として添付します。
もし、登記識別情報通知そのものが発行されていなかったり、登記済証を紛失している場合は、事前通知もしくは資格者代理人による本人確認情報で対応します。
2019年の司法書士試験では、登記済証を紛失していたものとして、事前通知による方法で登記申請される問題が出題されていました。
登記簿の記載が異なる場合に注意することは？
甲区に記載されているあなたの住所や氏名が異なる場合、抵当権抹消登記をする前提として、所有権登記名義人表示変更登記をする必要があります。
住所変更の場合、登記簿と現在のものがつながる住民票が、氏名が変わっている場合は、戸籍謄本が必要です。
一方乙区の抵当権者の本店や商号が変わっている場合は、閉鎖登記簿謄本で現在の商号・本店を証明します。
わざわざ乙区の登記名義人本店商号変更登記をする必要がありません。
さらに変更の経緯が履歴事項全部証明書で会社法人等番号がついている場合は、会社法人等番号で把握できるので変更を証する登記事項証明書は不要です。
甲区と乙区で登記簿の記載と現在の内容が異なる場合に登記名義人表示変更登記が必要か否か異なります。
抵当権抹消登記の登録免許税は？
抵当権抹消登記の登録免許税は不動産１筆につき1,000円です。
マンションの場合、建物と土地とが一体化していることが多く、多くのマンションは敷地権が１つなので、登録免許税が建物と敷地権１筆で2,000円となります。
敷地権たる土地が多ければ多いほど、登録免許税は土地一筆につき1,000円が加算されます。
建物と敷地権たる土地が5筆の場合は、抵当権抹消登記の登録免許税は6,000円となります。
また、多くのマンションでは敷地権の種類は所有権ですが、中には敷地権の種類が賃借権のことがあります。
賃借権に抵当権は設定できないので、敷地権が賃借権のマンションの場合の抵当権抹消登記の登録免許税には注意です。
敷地権の種類が賃借権のマンションの場合は、抵当権抹消登記の登録免許税は1,000円となります。
実務でも敷地権の種類が賃借権である場合をたまに見かけます。
たまに、敷地権が賃借権であることを失念して、登録免許税を多く払いすぎてしまい、後日還付手続きをすることがあります。
2019年の司法書士試験で敷地権の種類が賃借権の場合の抵当権抹消登記が出題されていました。
まとめ
司法書士試験は実務家登用試験のため、実務で気をつけてほしいことを筆記試験で出題されます。
今回の抵当権抹消登記も実務では結構行いますが、意外と盲点となることがあります。
今回は
『自宅マンションの住宅ローンを完済した 抵当権抹消登記をするときに気をつけることは？［司法書士のおしごと日記］』
に関する内容でした。
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