司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 東京都江戸川区葛西駅前 ひとり会社設立や小さい会社の企業法務・相続専門 司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一（@kirigayajun）です。
目次
はじめに
自宅を会社名義にして会社の経費で水道光熱費等を払いたい。
そのような話をよく聞きます。
今回、自宅から会社に不動産の名義を変えたい場合の不動産登記手続や税金などの注意点を触れます。
なお、会社はひとり株式会社で取締役会非設置会社を想定します。
自宅名義の不動産を会社名義に変更したい場合の注意点は？
登記手続上の注意点は？（売買の場合）
不動産の名義をあなた個人から会社にする際の必要書類は
- 登記原因証明情報
- 登記済権利証もしくは登記識別情報通知
- 個人の印鑑証明書
- 司法書士に依頼する場合は登記委任状
- 固定資産税評価証明書（地域によってはいらないところもあります。）
です。
さらに不動産を売買で移転する場合に必要となるものとして
株主総会議事録
があります。
これは、取締役であるあなたと会社との間の取引が利益相反行為に当たるからです。
利益相反取引に当たる場合、登記手続上、利益相反取引を承認した株主総会議事録が必要です。
この議事録には、議事録作成者が記名し、会社実印もしくは個人実印で押印します。
もし、定款で議長並びに出席取締役が記名することになっている場合は、代表取締役が会社実印、他の取締役は個人実印を押印します。
そして株主総会議事録とともに会社の印鑑証明書と個人の印鑑証明書の添付が必要です。
登記手続上の注意点は？（無償譲渡＝贈与の場合）
取締役と会社との間での直接取引は利益相反に当たります。
しかし、一定の場合には利益相反取引に該当しないことがあります。
例えば取締役から会社へ不動産を無償譲渡（贈与）については利益相反取引に該当しません。
この場合はタダで不動産を会社がもらうので、会社に損害が生じることがないからとされています。
なので、一番手っ取り早いのは、不動産をタダで会社名義にしてしまうのがいいでしょう・・・
と思っているあなた。
無償譲渡の場合には、登録免許税が売買の場合より高くなるのと譲渡所得税の問題が出てきますので要注意です。（あとで書きます。）
税金や費用面での注意点は？
税金や費用としては以下のものがかかってきます。
- 売主（個人）には、譲渡所得税
- 買主（法人）には、登録免許税、登記費用、不動産取得税、印紙税
まず法務局に納める登録免許税ですが、
- 売買については 土地は固定資産税の評価額の1.5％、建物は固定資産税の評価額の２％
- 贈与については、土地・建物いずれも固定資産税の評価額の２％
がかかります。
なので、不動産をタダで譲渡しても、登記手続きのときに登録免許税が売買と比べて高くなります。
さらに問題になってくるのが、不動産を無償譲渡で行った場合。
無償であなたから自分の会社に不動産をタダで渡しても、不動産の時価に対して譲渡所得税がかかります。
安易な法人への贈与は、不動産の含み益によっては大変な税負担となり、節税対策にもなりませんので注意してください。
もしあなたが税金対策で不動産をあなたの名義から会社名義にしたい場合は、税理士に確認してから行ってください。
まとめ
取締役である個人から会社に不動産の名義を変える場合、取得原因で利益相反取引に該当することがあること
無償で不動産の名義を変えても取締役個人に譲渡所得税がかかる
これは覚えておきましょう。
今回は
『小さな会社の法務 自宅名義の不動産を会社名義に変更したい場合の注意点は？』
に関する内容でした。
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抵当権の抹消登記等でひと手間かかることがあります。以下のブログも御覧ください。
参考書籍
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〔補訂版〕利益相反行為の登記実務 青山 修 新日本法規出版 2017-05-22
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