司法書士行政書士きりがやブログ(きりログ)

江戸川区葛西駅前 会社設立専門司法書士・行政書士桐ケ谷淳一の個人ブログ

Tag: 不動産

贈与を原因とする所有権移転登記 気をつけなければならないことは?

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに

私の事務所で年に数件、
「贈与」を原因とする所有権移転登記の
依頼があります。


要因はさまざまあるのですが、
贈与登記をする際に気をつけなければ
ならないことをまとめてみました。

Continue reading

相続登記の前に登記事項証明書を取得して内容を確認するべきですか?

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに

「相続登記をするにあたり、法務局で
登記事項証明書を取得したほうがいい
でしょうか?


不動産の納税通知書に記載されている
物件で内容は確認できると思いますが」


固定資産税の納税通知書に不動産の物件
の表示がされますが、それを元に
登記申請書を作成して申請しても
いいのでしょうか?

Continue reading

相続登記 登記で必要となる書類は何ですか?(その1)

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに

「親が亡くなり、不動産登記の名義を
変えたいのですが、どんな書類が必要
ですか?」


相談者からよく聞かれる質問です。


このブログでも何度も書いていますが、
大事なところなので、繰り返し紹介します。


これを知っていると、司法書士に相続登記
を依頼するとき、イメージがつきやすく
なりますよ!

Continue reading

相続登記 名義を共有にするとのちのちややこしい問題になりますよ!【江戸川区葛西司法書士・行政書士の相続日記】

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに

今回は相続に関する話


私の事務所では相続に関する相談を
多く受けております。


司法書士事務所という理由からか、
相続開始後の不動産名義を誰にするかと
いう相談が結構あります。


そのときに私がいうのは、
「不動産名義をよほどのことがない限り
共有名義にしてはいけない」

と言っています。


なぜ相続登記で共有名義にしては
いけないのでしょうか?

Continue reading

「法定相続情報証明制度」の創設 相続手続の簡素化を図る? 【江戸川区葛西司法書士の相続日記】

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。

はじめに


速報です。


法務省は、平成28年7月5日に
「法定相続情報証明制度」(仮称)
を創設すると発表しました。


どうやら法務省としては来年度から
施行したいようです。


色々問題点もありそうなので、
(特に行政書士業務に影響が出るか否か)
ちょっと考察していきます。


今回の投稿については
一部私見のところもありますので、
ご了承ください。


※画像は無料画像集pixabayより
使用しています。

family-tree-297812_1280


「法定相続情報証明制度」の趣旨は?


この制度が設けられる趣旨として、
時事通信と朝日新聞の記事から読み取ると、

 

  • 相続手続きの簡素化と軽減負担
  • 資産価値の低い土地の相続による名義変更を容易にし、不明な不動産名義を解消する


になっています。


簡単に相続手続きができるようにする
というのが本音のように思えます。


あと、昨今「空き家問題」があり、
その点からも、「法定相続情報証明制度」
が出てきたかもしれません。


「法定相続情報証明制度」に基づく証明書のイメージは?


「証明書」のイメージは?


朝日新聞によると、
「証明書」のイメージは以下のようです。


法定相続分を記載した「相続関係説明図」
を作成し、被相続人の生まれてから
亡くなるまでの戸籍全てと相続人の
現在戸籍を法務局に提出します。


法務局は、上記説明図と戸籍を確認し、
公的書面として証明書を発行します。


「相続関係説明図」みたいな書面に
登記官が奥書し、
法務局印が押印される形

になりそうです。


発行費用は無料となっていますが、
果たしてそうなるのか?


なお、この証明書は、銀行や証券会社の
相続による名義変更の際に使用することが
可能
になるようです。


「相続関係説明図」って何?


上記で「相続関係説明図」のことを
書いたので、簡単に触れておきます。
 

「相続関係説明図」は相続登記で
添付します。


亡くなった方の本籍・住所・生年月日・
氏名を記載し、相続人についても
本籍、住所、氏名を書き、相続関係を
記載したものが「相続関係説明図」
です。


「家系図」をイメージしていただけると
いいでしょう。

写真 2015-06-23 14 03 31


「法定相続情報証明制度」問題点は?(行政書士業務と絡めて)


ここはあくまでも私見であることを
ご了解の上御覧ください。


様々意見はあるでしょうが、
一つの意見として捉えてください。


行政書士のSNS投稿を見ていると、
行政書士が代理して、証明書の発行は
できるのか否か議論されています。


もし、法務局で謄本取得みたいな形で
「法定相続情報証明書」を発行できれば
代理という概念はないでしょう。


しかし、登記申請みたいな形式となると
行政書士は登記申請行為は代理できない
ので、行政書士業務では「証明書」作成
及び申請代理行為は出来ません。


仮に、この証明書の発行を行政書士が
代理出来なくても、従来どおり、銀行や
証券会社の窓口での名義変更行為を
行政書士がすることは可能であると
思います。


証明書はあくまでも、手続の簡素化を
図るに過ぎないと思われます。


行政書士としては、相続手続きについて
業務の対象となっているので、
法務局に提出する証明書の書類作成
及び代理権を取得したいでしょう。

a0960_006962

まとめ


急に出てきた制度なので、詳細はこれから
詰めてくるものと思われます。


今後のパブリックコメントを見ながら
最終的には法務省の方で判断することに
なろうかと思います。


参考記事

相続情報の証明、新制度で省力化 証明書1枚で手続き可(朝日新聞)


相続手続きを簡素化=戸籍書類、証明書1通に―法務省(時事通信)

 

司法書士・行政書士桐ケ谷淳一の日々を楽しく!メルマガ登録  

 
メールアドレス ※必須
名前(姓) ※必須
名前(名) ※必須
 

不動産登記の登記事項証明書をどのように取得すればいいですか?【江戸川区葛西司法書士の業務日記】

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。
 

はじめに


前回は不動産の登記事項証明書について、
「表題部」と「権利部」の違いなどを
書きました。


今回は、不動産の登記事項証明書の
法務局での取得方法について書きます。

 

不動産の登記事項証明書を取得しに法務局へいきましょう


自分が所有している不動産の登記事項
証明書を取得したい。


そういう場合は、自分の不動産の所在地の
ある法務局
に行って取得します。


自宅の不動産の登記事項証明書を取得する
ときに自分の住所を記載しないように
注意してください


特に自分の所在地で住居表示実施が
されている場合は、住所では不動産は
特定できません。


ではどうすれば取得できるのか?

写真 2015-06-23 14 03 31

法務局で自分の住所から地番を特定しましょう!


多くの方が混乱する要因として、
住所(住居表示)と地番が一致しないこと。


地番が分からないと、該当する不動産の
登記事項証明書を取得できません。


では、どのようにすればいいか?


管轄の法務局に行って、地番検索ができる
パソコンが用意されています。


そこで、取得したい住所を入力すれば、
地番が出てきますので、それを申請書に
書いて窓口に提出します。


もしくはブルーマップ(住宅地図)からも
住居表示から地番の検索が可能ですが、
ちょっと見方が面倒です。


あと、最近法務局で請求機があるので、
指示にしたって入力すれば、申請書を
書かずに、登記事項証明書を請求できます。

 

あらかじめ地番を知る方法はないのか?


自宅の不動産の登記事項証明書を
取得したい場合、あらかじめ地番を
知る方法はないのでしょうか?


不動産の名義人が自分であれば、
権利書や登記識別情報通知を持っている
はずです。


そこに土地や建物の所在等が書いて
ありますので、それを控えておき、
法務局で申請すればいいです。


もう一つ、管轄法務局に電話して
住居表示から地番を教えてもらう方法

あります。


自分の物件で特定できればその方法が
いちばん早いでしょう。


ただし、住所によっては該当物件が
多くあり特定できない場合もあるので、
その場合は、法務局に行って判断しないと
いけない場合もあるので、
注意してください。


あらかじめ、地番が特定できている場合、
管轄法務局ではなく、全国の法務局で
不動産の登記事項証明書を取得する
ことができます

a1180_014454

まとめ


今回は不動産登記事項証明書の取得方法に
ついて書きました。


住居表示ではなく地番
で登記事項証明書を取得すること
覚えておいてください。


地番は、法務局備え付けの検索機や
住宅地図などで分かりますが、
権利証や登記識別情報通知などにも
書かれています。


法務局に電話すれば、住居表示から地番を
教えてくれます。


以上のことを覚えておくといいでしょう。


申請書の記載方法については、
また改めて書きます。


参考書籍

これだけ押さえる! 不動産登記簿の見方と登記手続き

伊波 喜一郎,山﨑 学 近代セールス社 2015-01-09
売り上げランキング : 339798
by ヨメレバ

お知らせです!


メルマガ始めました。


極力ブログと同じ内容を書かないように
努めています。


つまり、ブログでは書けないことを
メルマガで書いています。


下の登録フォームから是非登録をお願いします。

 

司法書士・行政書士桐ケ谷淳一の日々を楽しく!メルマガ登録    

 
メールアドレス ※必須
名前(姓) ※必須
名前(名) ※必須
 

 

【株式会社設立】出資する意味を考える~不動産資産会社を設立することを例に~

「会社設立アドバイザー」
東京都江戸川区葛西駅前
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。

今回は不動産経営を法人化にする場合の出資者について、派生論点も含めて書きます。

a1180_014454
不動産資産管理に関する役立つメルマガ

まずはメルマガの紹介を!

いつもお世話になっている「資産管理コンシェルジュ」宇佐美治雄さんのメルマガ。
このメルマガに不動産資産に関する興味ある内容が毎日届きます。

不動産の資産活用、どうすればいいか詳細に書かれており、私も大いに勉強させていただいています。

興味ある方はぜひこちらを御覧頂いた上でメルマガ登録してみてください。

未来読み解く資産活用戦略365のヒント :: 未来を読み解く資産活用戦略辞典

会社の出資者を誰にするか?

上記のメルマガに「不動産の所有者を法人にする」ことが書いてありました。

そのところで法人化の手続きが書いてありました。

その中で出資者の部分について書いていきます。

株式会社の場合、発起設立と募集設立があります。

発起設立の場合、発起人が出資し、株主になる方法です。

募集設立は、発起人の他に、第三者に対して出資者を募集して設立する方法です。

現状の会社設立の場合、募集設立でするケースはほとんど稀なので、ここでは発起設立の場合を前提に書きます。

改めて、誰を出資者にするかを考えるかが、法人化する上で重要になります。

結局株価が高くなると、法人化する意味がないため、子どもや孫が出資するのが最適です。

親が出資者になるとその株が相続財産を構成することになるため、1株あたりの価値が高くなると、節税効果がなくなってしまいます。

なので、リスクが少ない子供や孫に出資者になってもらったほうがいいことになります。


未成年者を出資者と出来るのか?

では、子供や孫が未成年者が出資者となることが出来るのでしょうか?

法律上、未成年者でも親権者が同意すれば出資者となることができます。

意外と未成年者が会社の代表者になっているケースは有ります。

ただ、あまりにも若すぎると、意思無能力者扱いとなり、親権者が代理して行うこととなり、ちょっと問題ありかと思います。

なので、個人的には、株式会社設立のために出資する意味が理解できる年齢、だいたい18歳くらいになってからのほうがいいかと思います。


今回もご覧いただきありがとうございます。
感想等いただけると幸いです。

<関連書籍>

不動産オーナーの法人活用と相続対策

喜多村洋子 中央経済社 2014-06-18
売り上げランキング : 69759
by ヨメレバ