司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 東京都江戸川区船堀「司法書士・行政書士きりがや事務所」司法書士・行政書士「資格合格逆算メソッド」著者桐ケ谷淳一（@kirijunshisho）です。
目次
はじめに その日は、突然やってくる
「うちはまだ大丈夫」「親も元気だし、その時が来たら考えればいい」 実家の相続や片付けについて、そう考えていませんか？
しかし、司法書士として多くの現場を見てきた私がお伝えしたいのは、「その時」が来てからでは、もはや選択肢が残されていないことが多いという厳しい現実です。
特に「親が認知症になる」ということは、法律の世界では「不動産が凍結される」ことと同じ意味を持ちます。
1. 「実家を売れば介護費用は安心」という誤解
多くの人が「親が施設に入る時、実家を売ればその費用に充てられる」と考えています。
しかし、親御さんに判断能力がなくなった後、不動産を売るには「成年後見制度」を利用するのが一般的です。
この制度は、ご本人の財産を法的に守るための非常に大切な仕組みです。
しかし、「家族が家を売りたい」と思っても、裁判所から売却の許可が出るまでには多くのハードルがあり、思い通りに進まないことが多々あります。
2. 「後見制度」と「生前対策」どっちが正解？
では、どうすればいいのでしょうか？ 実は、最近よく耳にする「家族信託」などの生前対策も万能ではありません。
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成年後見制度： 認知症になった「後」でも使えるが、裁判所の監督下に入るため自由度は低い。
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家族信託： 親が元気な「うち」しか契約できないが、家族で柔軟に管理・売却ができる。
この2つは、どちらかが「善」でどちらかが「悪」というわけではなく、わが家の状況に合わせて正しく使い分けることが、実家を負債にしないための唯一の道です。
3. 【実録】知らないと損をする「実家売却の出口戦略」
実家の処分で後悔する家族の共通点は、「制度のデメリットを知らずに、期限ギリギリで動いてしまうこと」にあります。
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後見制度を使うと、実家売却までにどれくらい時間がかかるのか？
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生前に対策をしておくと、具体的にいくらコストが浮くのか？
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税務上の優遇措置（3000万円控除など）を逃さないためには、誰に何を相談すべきか？
こうした「実務のリアルな裏側」については、現在noteで詳しく解説しています。
【実務の視点】親が認知症になる前に知っておきたい「実家売却」の選択肢。後見制度と生前対策の正しい使い分け（noteへ移動します）
この記事では、ネットの無料情報ではなかなか語られない、裁判所とのやり取りや具体的な費用比較、そして失敗しないための「税理士への質問リスト」をまとめました。
500円という価格ですが、知っているだけで将来の数十万、数百万という無駄な出費を防げるかもしれません。
まとめ：親への一番の贈り物は「安心」
実家の話を切り出すのは、確かに勇気がいります。 でも、準備をしておくことは、親御さんの財産を守り、あなた自身の将来の負担を減らすこと。つまり、家族全員の「安心」に繋がるのです。
まずは、実家にある納税通知書を一緒に確認するところから始めてみませんか？