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江戸川区葛西駅前 会社設立専門司法書士・行政書士桐ケ谷淳一の個人ブログ

Tag: 抵当権

抵当権と根抵当権の債務者の住所変更登記、違いはあるのか?

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに

今回は司法書士業務に関するマニアックな論点。
なので、司法書士実務に関わる方や司法書士
試験受験者には役に立つかもしれません。


抵当権と根抵当権の債務者が住所を移転
した場合、登記申請はどのようにすればいいのか?


抵当権と根抵当権で申請形態や添付書面で
何か違いは出るのでしょうか?

Continue reading

不動産に抵当権がついたまま相続登記をした場合「債務者」はどうなるの?

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに

「抵当権がついている不動産を相続すること
になりました。

債務者は被相続人のままですが、
相続登記をすれば債務者も自動的に変わるので
しょうか?」


抵当権のついたままの不動産を相続する
ケースは結構あります。


多いのは住宅ローンの際に、購入不動産に
抵当権を設定して、その所有者が亡くなった
場合です。


その場合、抵当権の債務者は変える必要が
あるのでしょうか?


そもそも相続を原因とする所有権移転登記を
すれば、抵当権の債務者の変更は自動的に
行われるのでしょうか?

Continue reading

東京都民銀行・八千代銀行・新銀行東京が合併で「きらぼし銀行」に!抵当権抹消登記の際の手続きに影響が! 【江戸川区葛西司法書士の業務日記】

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに


以前に抵当権抹消登記の際に
抵当権者の名称が違った場合
何か手続きがいるかということを
書きました。


今度、東京都民銀行・八千代銀行、
新銀行東京が合併し
新たに「きらぼし銀行」ができます。


銀行同士の合併については
実務でも影響が出てきそうなので、
そのことについて書きます。

new-england-1336172_1280

存続会社と消滅会社がどこになるかを理解する


合併時期ですが
2018年(平成30年)5月1日
を予定しています。


おそらく実務でも少し混乱するかも
しれません。

 

  • 存続会社が八千代銀行
  • 消滅会社が東京都民銀行・新銀行東京

となるようです。


抵当権者が存続会社になるのか
消滅会社になるのかで、
抵当権変更や抹消登記申請の際に
影響がでます。


住宅ローンは完済したが、
抵当権者が変わっていなかった場合を
例にして以下のことを書いていきます。

写真 2015-06-09 12 51 14

抵当権者が存続会社の場合の抵当権抹消登記手続きは?


今回の場合、八千代銀行が該当します。


この場合は、
抵当権の抹消日付が合併の前後を問わず、
抵当権の商号変更登記を申請しないで
いきなり抵当権の抹消登記を申請する
ことができます。


申請人は当然「きらぼし銀行」となり、
八千代銀行からきらぼし銀行に
商号変更したことを証する
登記事項証明書が必要です。


ただ、会社法人等番号が変わって
いなければ、
会社法人等番号を申請書に記載すれば、
登記事項証明書の添付は不要です。


抵当権者が消滅会社の場合の抵当権抹消登記の手続きは?


今回の事例では東京都民銀行新銀行東京
が該当します。


この場合は合併の前後によって手続きが
変わってきます。


抵当権が消滅した日が合併期日より前の場合


この場合は、合併したことが分かる
登記事項証明書を添付して、
抹消登記を申請することが可能です。


会社法人等番号が記載してあれば、
登記事項証明書が省略できることは
存続会社の場合と同様です。


合併登記を申請する必要はありません。


抵当権が消滅した日が合併期日より後の場合


この場合は、
合併による抵当権移転登記を
申請してからでないと抹消登記を
申請することが出来ません。


なので、登記手続としては
東京都民銀行・新銀行東京から
きらぼし銀行に平成30年5月1日合併を
原因として、抵当権移転登記をして、
連件で抵当権の抹消登記を申請します。


合併による抵当権移転登記の際には、
合併したことを証する登記事項証明書が
必要となります。


ただし、会社法人等番号を記載すれば
登記事項証明書は不要です。


むしろ、会社法人等番号がある場合が
ほとんどなので登記事項証明書を
添付する必要はないといっていいでしょう。

business-962364_1280

まとめ


今回の内容は司法書士試験の
不動産登記法の記述式や択一式試験でも
論点となるところです。


あと、
抵当権の移転登記を申請する場合、
登録免許税が債権額の0.1%を
法務局に納める必要があります。


これは銀行負担になるのでいいのですが、
結構な費用がかかる気がします。


10億円の抵当権の合併移転の場合、
登録免許税だけで100万円
かかりますので・・・


参考書籍

これでわかる!不動産登記記録の見方・読み方

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不動産登記の登記事項証明書の「権利部」の「乙区」に記載されることは?【江戸川区葛西司法書士の業務日記】

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。


はじめに


前回まで「甲区」について、
記載される事項について書きました。


今回は不動産の登記事項証明書の
「権利部」の「乙区」に記載される事項
ついて書きます。


最後に、住宅ローンを完済する前に
所有者が亡くなってしまった場合、
保険で全て金額を賄うことができ、
担保権を抹消する際の留意点について
書きましたので参考にしてください。

estate-152518_1280

不動産の「乙区」には所有権以外の権利が記載される


不動産の登記事項証明書の「権利部」。


「甲区」には、
所有権に関する事項について記載されます。


一方「乙区」には、
所有権以外の権利に関する事項が
記載されます。


具体的には

  • 抵当権
  • 根抵当権
  • 地上権
  • 賃借権

などです。


なお「乙区」は「甲区」と異なり、
必ず登記事項証明書に記載されるわけでは
ありません。

 

「乙区」は順位番号が重要!


この不動産にはどれだけ担保余力が
あるのか?


乙区を見ればあらかた分かります。


特に金融機関では、この不動産にどれだけ
担保をつけて大丈夫か、登記事項証明書で
必ずチェックします。


仮にこの不動産を売ったら、
どれだけ回収できるのか、それを見越して
融資金額を決めます。


当然、先順位に担保権が既にある場合は、
よっぽど担保余力がなければ融資は
できません。


あと、甲区に差押登記が入っている場合も
担保はできません。


いずれにしても、乙区は担保余力をみる
部分だと覚えておくといいでしょう。


乙区は甲区よりも順位番号が重要になります。

 

乙区に記載される事項は?


抵当権や根抵当権など記載すべき事項は、
不動産登記法で決められています。


一般の方が抵当権などつけることは
よっぽどのことがない限りないので、
説明は割愛します。


ただ、住宅ローンで不動産を購入した
場合は、当然抵当権は設定されています。


債権額や利息はどのくらいかを知る上で
見るのは悪くないです。

 

住宅ローンを完済したのだが・・・
 

住宅ローンを完済しているのに
担保権がまだ残っている場合は、
それを消さないといけません。


担保権を消す場合は、
金融機関から書類をもらって
自分でするか、司法書士に依頼して
抹消登記手続きをします。


注意して抱きたいのは、
担保権抹消当時、
既に所有者が亡くなった場合。


その場合は、甲区の所有者については
相続登記をしなければなりません


相続登記をし終わったら、乙区の担保権の
抹消登記をします。


乙区について、債務者が亡くなっていても、
実務では相続による変更登記をしなくても
いいという扱いになります。

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まとめ


今回は不動産の登記事項証明書の
「権利部」の「乙区」について書きました。


「乙区」には所有権以外のことが
書かれることを覚えておくといいでしょう。


また、所有者が亡くなった後に担保権が
消滅した場合、所有権の相続登記をした後
担保権の抹消登記をする必要があることを

覚えておきましょう


今回で、不動産の登記事項証明書の
読み方についての一通りの説明を
終わりにします。


参考書籍

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不動産登記の登記事項証明書の「権利部」の「甲区」「乙区」は何ですか?【江戸川区葛西司法書士の業務日記】

東京都江戸川区葛西駅前
会社設立などの企業法務・相続専門
司法書士・行政書士の桐ケ谷淳一です。

 

はじめに


不動産登記事項証明書は取得できた。


ただ、「表題部」「権利部」とあって
よく分からない。


どう読めばいいのでしょうか?


今回は不動産の登記事項証明書のうち、
「権利部」の部分の読み方を書きます。

写真 2015-06-09 12 51 14

「権利部」には甲区と乙区がある


登記事項証明書の権利部を見ると
甲区乙区があります。


もしかしたら、甲区だけかもしれないし、
「権利部」自体がないものもあるかも
しれません。


まず、甲区と乙区は何かを説明します。


甲区には、所有権に関すること
が書かれています。


具体的には、この不動産を所有している
かたの住所・氏名が書かれています。


現在登記されている方が違えば、
名義を変えるべきです。


名義を変えなかったから罰金があるとかは
ありません。


ただ、相続とかがあると、権利関係が
ややこしくなり、収拾がつかなくなります。


乙区には、抵当権や根抵当権、地上権など
所有権以外の権利が記載されます。


例えば、住宅を購入する際、住宅ローンで
借りた場合、抵当権が設定されますが、
その内容が乙区に書かれます。


抵当権等がいくつあるか、この不動産の
担保余力とかを見ることができます。


逆に乙区がない不動産は、担保権がない
ので、特に土地の場合は価値があると
思う方もいるでしょう。


「甲区」も「乙区」もない建物の場合は?


表題部だけ記載されていて、
権利部が何も書かれていない
登記事項証明書もあります。


建物を新築して、形状を登記しただけの
場合がこれに当たります。


例えば、この建物に抵当権を設定したい
のであれば、権利部を作る必要があります。


全く始めて権利部を作る場合、
所有権保存登記を申請して、
甲区をつくります。


甲区ができてその権利に対して
抵当権を設定し、登記内容を
乙区をつくります。


登記の申請は、
所有権保存登記と
抵当権設定登記を連件

申請します。


甲区がないと乙区が記載できない
ことになっています


「権利部」について、
甲区はあるが乙区はない
という登記事項証明書はあります。


逆に
乙区はあって甲区はない
という登記事項証明書はあり得ません。

写真 2015-06-23 14 03 31

まとめ


今回は権利部の「甲区」「乙区」について
書きました。


どういう原因で記載されたかは
登記事項証明書を見れば分かります。


では所有権ではどんな事項が登記事項に
なるのか、抵当権の場合はどういう事項が
登記事項になるかは、また改めて書きます。

 

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今年は司法書士業務が変わっている年ですね・・・【会社設立アドバイザーの日記】

改正法がもりだくさん

先日から不動産登記令の改正のことを
書いていてふと思ったこと。


それは、

不動産登記・商業登記とも改正が多く、
実務の運用が変わった

ということ。

ここ最近めまぐるしく変わったのは
久々のような気がします。


不動産登記令改正はあなたにも影響が!

あなたも今度の改正で影響が
あるとすれば、それは
不動産登記の抵当権の抹消


住宅ローンを完済した時
金融機関から抵当権抹消に関する
書類一式を受領します。

自分でやるのが難しいというのであれば
司法書士に依頼したほうが早いです。

もし、どうしても自分でやりたいと
いうのであれば、以下の点に注意
してください。
 

申請人欄に金融機関
(場合によっては金融機関の住宅ローン会社)
を記載します。

担保権者は法人なので
申請書に会社法人等番号を記載します。
 

添付書面には「会社法人等番号」の振り合いで
記載します。

詳しくは法務省のホームページ内の
申請書記載例を御覧ください。
(申請書の例は所有権移転になっていますが、
こんなふうに書けばいいのかと
イメージしていただけるといいでしょう。)

会社法人等番号を提供する場合の申請書の記載例

今まで登記申請時に添付した
登記事項証明書が要らなくなるのが
原則です。


ただ、合併や商号変更をしている場合、
現在の会社法人等番号と異なる場合は、
別途閉鎖事項証明書などを添付する
必要があります。

その辺りも注意しないといけませんね。

詳しくはこちらを御覧ください。

不動産登記令等の改正に伴う添付情報の変更について


ちなみに、
金沢地方法務局のホームページに
抵当権抹消の案内があり、石川県内の
金融機関の会社法人等番号が
記載されています。

抵当権抹消登記の申請手続の御案内 平成27年11月 金沢地方法務局不動産登記部門

 


商業登記も変わった・・・

今年は会社法が改正され、

監査等委員会設置会社の創設
社外取締役等の要件の変更

など、大企業を中心に新たな規定が
設けられたりしました。


中小企業も2月の商業登記規則の改正
取締役の就任時の本人確認書類の添付等
実務上の運用が変わりました。

細かい改正点は、このブログでも
書いていますので、お読みください。


まとめ

いずれにしても今年は改正が多いと
実務をやりながら実感しています。


日々勉強!

その精神でお客様にサービスを提供
できればと思います。

住宅ローン完済、抵当権を消したい!【会社設立アドバイザーの業務日誌】

「会社設立アドバイザー」
東京都江戸川区葛西駅前
司法書士・行政書士桐ケ谷淳一です。

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住宅ローン完済、抵当権を消したい!

自分の土地・建物に付いている抵当権。
抵当権を抹消する登記手続きをするのも司法書士の仕事です!
 

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自分でも抵当権抹消登記はできるが・・・

自宅を購入するとき、銀行からお金を借りる方がほとんど。

大体の方が自宅を担保にお金を借りているでしょう。

住宅ローンを全て返したら、担保権を消す必要があります。

その際に「抵当権抹消登記」を法務局に申請することになります。

銀行から必要書類をもらえますので、法務局に相談にいけば自分でもすることはできます。

ただ、結構面倒なのです・・・


抵当権抹消登記は司法書士におまかせ!

当然メリットとしては、自分自身でやるので、登録免許税さえ払えば、安く済ませることも可能です。

ただ、自分でやる以上、調べながらやらないといけません。

法務局にも何度も足を運ばないと行けませんし、結構面倒です。

しかも、平日の日中しかやっていないので、仕事をしている方はいくことが難しいでしょう。

しかも、登記簿上の住所と現在の住所が異なっていれば、住所変更の登記手続きをしてからでないと、抵当権の抹消登記手続きをしないといけません。

自分でやるのは手間です。

そこで活躍するのが司法書士です。

司法書士は登記のプロ。

あなたが面倒だと思っている手続きを代行してやってくれます。

報酬は発生しますが、面倒なことをしなくていいので、司法書士に任せるのが得策でしょう。

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まとめ

司法書士の仕事は多岐多様

とりわけ、不動産登記は、司法書士業務の要です。

抵当権抹消登記もその一つ。

もしあなたが住宅ローンを完済し、抵当権を消す必要があるのであれば、司法書士に依頼してやってもらうといいでしょう。

面倒だから後回しにすると、忘れてしまい、後々の手続きが面倒になってしまう危険があります。

住宅ローンを返し終え、銀行から抹消書類をもらったら、早めに相談することをオススメします。


今回もご覧頂きありがとうございました。
感想を聞かせていただけると嬉しいです。