司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 こんにちは。司法書士の桐ケ谷淳一（@kirilog）です。
東京都内の空き家は約90万戸、さらに将来空き家になる可能性が高い「空き家予備軍」が約100万戸あると推計されています（日本経済新聞の報道）。
東京都も取引促進のモデル事業や除却支援に乗り出しました。
空き家が生まれる最大のきっかけは相続です。
この記事では、空き家（またはその予備軍である実家）を相続したときに必要になる手続きと制度を、司法書士の視点で整理します。
目次
空き家を相続したら、まず「相続登記」。2024年4月から義務です
不動産を相続したら、名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記が必要です。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、次のルールが適用されます。
- 不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務がある
- 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象になり得る
- 義務化前（2024年3月以前）に発生した相続も対象。この場合の期限は原則2027年3月31日まで
「実家の名義が亡くなった祖父のまま」というケースは珍しくありませんが、名義を放置したまま相続が重なると、相続人がねずみ算式に増え、売却にも活用にも全員の協力が必要になります。
空き家問題の根本原因のひとつが、この「名義の放置」です。
遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」
相続人間の話し合いがすぐにまとまらない場合は、相続人申告登記という制度があります。
「自分が相続人である」ことを法務局に申し出るだけで、ひとまず登記義務を履行したことになります。
ただし、これは応急措置です。空き家を売却するには正式な相続登記が必須ですので、遺産分割協議は早めに進めましょう。
放置するとどうなる？固定資産税と「特定空家」のリスク
相続した実家を空き家のまま放置すると、税負担と法的リスクが段階的に重くなります。
住宅用地の特例が外れると固定資産税が跳ね上がる
住宅が建っている土地は、固定資産税が最大6分の1に軽減される「住宅用地の特例」の対象です。
しかし、空家等対策特別措置法に基づき「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、勧告を受けると、この特例が適用されなくなります。
結果として、土地の固定資産税が従来の数倍（最大6倍程度）になることもあります。
損害賠償・行政代執行のリスク
老朽化した空き家が倒壊したり、外壁が落下して通行人にけがをさせたりすれば、所有者が損害賠償責任を負います。
行政代執行で建物が取り壊された場合、その費用も所有者に請求されます。
相続した空き家を売却するなら。「空き家の3,000万円特別控除」
相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）が使えます。
主な要件は次のとおりです。
- 被相続人が一人で住んでいた家屋であること（区分所有マンションは対象外）
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準を満たすようリフォームするか、建物を取り壊して売却すること（譲渡後、翌年2月15日までに買主側で行う場合も対象）
要件が細かく、売却のタイミングを誤ると使えなくなる特例です。相続した実家の売却を考え始めた段階で、適用可否を確認することをおすすめします。
実家を空き家にしない生前対策：遺言と家族信託
ここまでは相続後の話ですが、本来の対策は相続の前にあります。
遺言書：実家の承継先を一本化する
遺言で実家の承継者を決めておけば、遺産分割協議を経ずに相続登記ができます。
実家が相続人全員の共有になって塩漬けになる、という空き家化の典型パターンを防げます。
家族信託：親の認知症で実家が売れなくなる前に
親が認知症で判断能力を失うと、実家の売却は原則できなくなります。
成年後見制度を利用しても、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です。
家族信託を組んでおけば、親が施設に入所した後も、受託者である子どもの判断で実家を売却し、代金を介護費用に充てられます。「空き家予備軍」の段階で打てる、もっとも実効性の高い対策のひとつです。
よくある質問
Q. 相続登記の費用はどのくらいかかりますか？
登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）のほか、司法書士に依頼する場合はその報酬がかかります。なお、評価額100万円以下の土地については登録免許税の免税措置があります。
Q. 誰も相続したがらない空き家はどうすればいいですか？
相続放棄という選択肢のほか、土地については相続土地国庫帰属制度（要件・負担金あり）も検討対象になります。
ただし建物付きでは利用できないなど制約が多いため、個別に専門家へご相談ください。
まとめ：空き家対策のスタートラインは相続登記
東京都がモデル事業を立ち上げるほど、空き家の増加は深刻です。
行政の施策が整っても、名義がきちんとされていない不動産は市場に出せません。空き家対策のスタートラインは、相続登記と生前の備えです。
当事務所では、相続登記、遺言書作成、家族信託の設計まで、実家の空き家予防をトータルでサポートしています。「実家の名義がそのままになっている」「親が施設に入ったら実家をどうしよう」という方は、お気軽にご相談ください。
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