司法書士・行政書士 桐ケ谷 淳一 東京都江戸川区船堀「司法書士・行政書士きりがや事務所」司法書士・行政書士「資格合格逆算メソッド」著者桐ケ谷淳一（@kirijunshisho）です。
はじめに
2026年2月2日、日本の相続の歴史が変わる「所有不動産記録証明制度」がついに始まりました。
「亡くなった人の土地が日本全国どこにあるか一発でわかる」というこの制度、一見すると魔法の杖のように思えますが、実は非常に「手厳しい」仕組みになっています。
何も知らずに法務局へ行き、1,600円を払って「該当なし」という紙を1枚もらって帰ってくる……。そんな悲劇が今日から量産されることでしょう。
今回は、この新制度で「損をする人」が陥る盲点と、確実に財産を見つけ出すための視点をお伝えします。
システムの検索の仕様について法務省のHPを載せておきます。必ず確認してから申請することをおすすめします。
請求書に記載された検索条件を登記官がシステムに入力し検索を行います。
システム上、以下のルールに基づき、所有権の登記名義人として記録されている不動産が抽出されます。
・ 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
・ 氏名又は名称の前方一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人
以下は、ローマ字氏名が検索条件に追加されている場合
・ ローマ字氏名の完全一致、かつ、住所の市区町村までが一致している人
・ ローマ字氏名の完全一致、かつ、住所の末尾５文字が一致している人
以下は、会社法人等番号が検索条件に追加されている場合
・ 会社法人等番号が完全一致している法人
このルールに基づいて抽出された不動産から、検索条件と合致するものについて選定し、証明書に記載します（該当する不動産がない場合にはその旨を記載します。）。
※ 検索条件で指定された氏名又は住所の文字によっては、システムにおいて、JIS X 213（JIS第１～第４水準）の範囲外の文字をIPAが定義した「MJ縮退マップ」及び「登記統一文字縮退マップ」に基づきJIS X 213の範囲内の文字に変換（縮退）した上で検索します。
これにより、検索条件で指定した氏名又は住所に異体字（読みが同じでも字形が異なるもの）が含まれていたとしても、縮退される前の複数の異体字を検索することができるので、網羅性が高まります。
2. 「どこにいた時の住所」で検索をかけるかが運命の分かれ道
多くの方が、現在の住所や亡くなった時の住所で検索をかけます。
しかし、不動産を買うのは人生の「働き盛り」であることがほとんどです。
30年前、40年前に住んでいた住所で登記された土地を、今の住所で検索してもヒットしません。
つまり、「おじいちゃんの人生の足跡（住所の履歴）」を完璧に把握していない限り、この制度を使いこなすことは不可能なのです。
最後に：リストは「スタート」に過ぎません
無事にリストが手に入ったとしても、そこからが本当の相続です。
2024年4月から始まっている「相続登記の義務化」により、見つかった土地は3年以内に名義変更をしなければなりません。
「リストは見つかったけど、この後の手続きが不安だ」という方は、ぜひ私の無料メルマガも活用してください。
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